Comprendre l'inégalité des richesses dans les zones urbaines

L'inégalité de richesse dans les villes n'est pas un phénomène naturel, mais plutôt le résultat de choix politiques délibérés et de schémas historiques d'investissement et de désinvestissement.

Contexte historique de l'inégalité urbaine

La géographie actuelle de la richesse dans les villes américaines est profondément influencée par les politiques du XXe siècle, y compris les politiques de redlinisation, les pactes raciaux et les politiques fédérales en matière de logement qui excluent systématiquement les communautés de couleur de la propriété et des possibilités de création de richesses.L'Institut des Brookings a documenté comment ces politiques ont créé des disparités durables dans les valeurs de la maison, l'accès au crédit et l'investissement dans le voisinage qui persistent aujourd'hui.

Les quartiers qui ont reçu les grades les plus bas de l'HOLC continuent de montrer des taux de pauvreté plus élevés, des valeurs de logement plus faibles et un accès moins élevé au crédit que les quartiers qui ont reçu les grades les plus élevés, même après avoir pris en compte d'autres facteurs.

Mécanismes d'inégalité dans la planification contemporaine

Même après que la redlinisation ait été formellement interdite, plusieurs de ses effets persistent grâce à des mécanismes de planification contemporains. Codes de zonage qui exigent de grandes tailles de lot ou interdisent le logement multifamilial effectivement exclure les ménages à faible revenu de l'ensemble des juridictions. Planification des transports qui priorise l'expansion de l'autoroute par rapport à l'accès au transit isole les quartiers à faible revenu des centres d'emploi.

L'un des mécanismes les plus insidieux est le zonage fiscal, où les municipalités utilisent les règlements d'utilisation des terres pour maximiser les recettes fiscales foncières en attirant des investissements de grande valeur et en excluant les utilisations qui pourraient nécessiter des services publics, ce qui crée un cycle dans lequel les communautés riches saisissent les ressources et limitent l'accès, tandis que les communautés pauvres se heurtent à une base fiscale réduite et à des services inadéquats.

Le rôle du zonage dans la répartition des richesses

Le zonage est peut-être l'outil le plus puissant que les villes doivent façonner pour déterminer où et dans quelles conditions. Il détermine la densité, le type et le coût des logements qui peuvent être construits dans chaque partie d'une ville, et ces décisions ont des implications directes pour l'inégalité de richesse.

Zonage Exclusif et ses conséquences

Les pratiques de zonage exclusif – comme le zonage à une seule famille, les exigences minimales de taille de lot et les restrictions imposées aux logements accessoires – limitent l'offre de logements abordables dans de nombreuses collectivités.Ces politiques entraînent des coûts de logement, obligent les ménages à faible revenu à se trouver dans des quartiers moins désirables et limitent l'accès aux zones à fort potentiel avec de meilleures écoles, emplois et services.

L'impact économique du zonage d'exclusion est considérable. Une étude réalisée en 2021 a estimé que le zonage restrictif aux États-Unis réduit l'offre nationale de logements de millions d'unités, en faisant monter les prix et les loyers des logements et en verrouillant efficacement les ménages à faible revenu et à revenu modéré des régions les plus dynamiques sur le plan économique.

Réforme du zonage pour l'équité

En réponse à une prise de conscience croissante de ces dynamiques, un certain nombre de villes ont commencé à réformer leurs codes de zonage pour permettre une plus grande densité et diversité des types de logement. Minneapolis est devenue la première grande ville américaine à éliminer le zonage unifamiliale en 2019, permettant des duplex et des triplex sur tous les terrains résidentiels. Oregon a suivi avec une loi de l'État éliminant le zonage unifamiliale dans les juridictions avec des populations de plus de 10 000. Ces réformes visent à augmenter l'offre de logement, à réduire les coûts et à ouvrir l'accès aux quartiers à forte opportunité. Cependant, la réforme du zonage à elle seule n'est pas suffisante.

Des mesures de réforme efficaces associent des changements de zonage avec des protections robustes des locataires, des fiducies foncières communautaires, des besoins de logement inclusif et des fonds dédiés à la préservation des logements abordables, ce qui permet de garantir que les nouveaux aménagements profitent aux résidents actuels plutôt que de les déplacer.

Stratégies géographiques pour promouvoir l'équité

Les urbanistes ont élaboré une série de stratégies géographiques visant à contrer les effets inégaux des décisions de planification passées et présentes, qui visent à redistribuer les ressources, à accroître l'accès aux possibilités et à créer des richesses communautaires dans les régions mal desservies.

Développement à usage mixte

Le développement à usage mixte combine des utilisations résidentielles, commerciales et parfois industrielles dans un même bâtiment ou un même district. Cette approche peut réduire le besoin de longues distances de déplacement, soutenir les entreprises locales et créer des quartiers dynamiques et accessibles à la marche. Pour les communautés à faible revenu, le développement à usage mixte peut signifier un meilleur accès aux biens, aux services et aux possibilités d'emploi à distance de marche de la maison.

Les projets à utilisation mixte équitable les plus réussis sont ceux qui découlent de processus de planification axés sur la collectivité, où les résidents ont un véritable pouvoir de décision sur ce qui se construit et qui sert.

Initiatives en matière de logement abordable

Les logements abordables sont une pierre angulaire d'une planification urbaine équitable : sans logement stable et abordable, les ménages ne peuvent pas construire de fortune par la propriété ou l'épargne, et ils risquent constamment de se déplacer. Les stratégies de logement abordable comprennent des politiques de zonage inclusives qui exigent un pourcentage de nouvelles unités pour être abordables, les fiducies foncières communautaires qui éliminent les terres du marché spéculatif, et les investissements publics dans les bons de logement et la construction subventionnée.

Réseaux de transport et accès

Dans de nombreuses villes, les communautés à faible revenu sont éloignées des centres d'emploi, avec un accès limité à un transit fiable. Cette inadéquation rend plus difficile la recherche et le maintien d'emplois, l'accès aux soins de santé et la participation à la vie urbaine. Investir dans l'infrastructure de transit qui relie les quartiers mal desservis aux centres d'emploi est un moyen direct de remédier à cette inadéquation. Le transport en commun rapide, le rail léger et l'amélioration du service d'autobus peuvent réduire les temps de trajet et élargir l'accès à l'emploi.

Les investissements dans les infrastructures piétonnières sûres, les réseaux de bicyclettes et les services de transport en commun peuvent élargir l'accès des ménages qui ne possèdent pas de voitures ou qui ont une déficience qui limite leur utilisation du transport en commun.

Fiducies foncières communautaires

En retirant les terres du marché spéculatif, les CLT peuvent assurer un accès abordable permanent au logement, aux jardins communautaires et à d'autres biens communautaires. La fiducie loue les terres aux propriétaires ou locataires, qui ne paient que pour les bâtiments qui y sont situés, et les coûts de logement sont à long terme abordables. Les CLT ont été particulièrement efficaces pour stabiliser les quartiers en voie de gentrification. Ils permettent aux résidents de longue durée de rester en place à mesure que les environs changent, de préserver les réseaux sociaux communautaires et de prévenir les déplacements.

Les CLT offrent également un mécanisme pour la création de la richesse communautaire. Lorsque les propriétaires des CLT vendent finalement leur maison, ils partagent une partie de l'appréciation avec la fiducie, qui réinvestit ces fonds dans des logements abordables supplémentaires, ce qui crée un cycle d'autofinancement et d'investissement communautaire.

Principales approches en pratique

Plusieurs outils et approches de planification spécifiques sont apparus comme particulièrement efficaces pour lutter contre l'inégalité des richesses par le biais de stratégies géographiques.

Réformes du zonage

Outre l'élimination du zonage unifamilial, les villes explorent des codes fondés sur la forme qui se concentrent sur la forme de construction plutôt que sur l'utilisation, des primes de densité qui permettent une hauteur ou une densité supplémentaire en échange d'unités abordables, et des zones de recouvrement qui permettent une densité plus élevée près des gares de transit. Le projet de loi du Sénat de Californie 9, qui autorise les duplex et les scissions de lots dans les zones monofamiliales, représente une intervention importante de l'État dans le zonage local.

Développement axé sur le transit

Le développement axé sur le transport (DTO) concentre les activités de développement denses et mixtes autour des gares de transit, permettant aux résidents de vivre, de travailler et de faire des achats sans compter sur les voitures. Lorsqu'il est mis en œuvre dans le but d'assurer l'équité, le DTO peut fournir des logements abordables dans des endroits riches en transit, réduire les coûts de transport pour les ménages à faible revenu et améliorer l'accès aux emplois et aux services.

Investissement équitable

L'investissement équitable signifie que les ressources publiques sont affectées aux collectivités qui ont toujours été sous-financées, notamment les améliorations de l'infrastructure, comme la réparation des rues, l'installation de trottoirs et l'aménagement des parcs, les investissements dans des installations communautaires, comme les bibliothèques, les cliniques de santé et les centres communautaires, et le soutien aux entreprises locales par le biais de prêts aux petites entreprises, l'assistance technique et la revitalisation des districts commerciaux.

Études de cas : Une croissance équitable en action

Stratégie de développement équitable de Portland

Portland, en Oregon, a été un chef de file dans le domaine de la liaison entre l'urbanisme et les objectifs d'équité.La Stratégie de développement équitable de la ville, lancée en 2016, utilise une combinaison de réformes de zonage, d'investissements publics et de partenariats communautaires pour aborder les impacts historiques de la redlinisation et du renouveau urbain. La Stratégie cible les investissements dans les quartiers qui ont connu un désinvestissement systémique, en mettant l'accent sur le logement abordable, les possibilités économiques et le renforcement des capacités communautaires.

L'un des éléments clés de l'approche de Portland est le , qui utilise un ensemble de mesures d'équité pour orienter l'allocation des ressources dans les quartiers. Ce cadre garantit que les décisions d'investissement sont transparentes, axées sur les données et responsables des priorités communautaires.

Atlanta BeltLine et planification de l'équité

Le projet BeltLine d'Atlanta, réseau de sentiers, de transit et de parcs construits sur d'anciens corridors ferroviaires, illustre à la fois la promesse et le péril d'interventions de planification à grande échelle. Le BeltLine a stimulé des investissements importants et la revitalisation dans les quartiers environnants, mais il a aussi entraîné des valeurs et des loyers immobiliers, entraînant le déplacement de résidents de longue durée, en particulier dans les communautés historiquement noires.

L'expérience de BeltLine offre une leçon de prudence : sans planification intentionnelle de l'équité dès le départ, les investissements majeurs dans l'infrastructure peuvent exacerber les inégalités de richesse, même lorsqu'elles génèrent une croissance économique.

Mesurer le succès : les critères d'une croissance équitable

Pour déterminer si les stratégies géographiques réduisent effectivement l'inégalité de richesse, les villes ont besoin de mesures solides qui vont au-delà des indicateurs de croissance économique simples. Des mesures telles que le coefficient de Gini pour la répartition des revenus au niveau du quartier, les taux d'accession à la propriété par race et par revenu, l'accès au transit et à l'emploi, et les taux de déplacement peuvent fournir une image plus complète de la question de savoir si la croissance est largement partagée.

Les statistiques globales au niveau des villes peuvent masquer de profondes disparités entre les quartiers et les groupes démographiques. Les villes doivent recueillir et communiquer des données ventilées par race, revenu et géographie pour identifier les inégalités qui se creusent ou se rétrécissent et cibler efficacement les interventions.

Défis et considérations

La résistance des propriétaires actuels qui craignent des changements de caractère ou de valeur patrimoniale peut rendre les réformes de zonage politiquement difficiles. Des ressources publiques limitées limitent l'ampleur des investissements dans le logement et l'infrastructure abordables. Et le risque de gentrification signifie que des investissements bien intentionnés peuvent parfois nuire aux communautés mêmes qu'ils visent à aider. Un développement équitable efficace exige une attention attentive aux processus d'engagement communautaire. Les planificateurs doivent s'assurer que les communautés historiquement marginalisées ont un véritable pouvoir pour façonner des décisions qui affectent leurs quartiers, et non pas seulement des occasions de commenter des plans déjà élaborés.

La fragmentation de la gouvernance dans plusieurs administrations des régions métropolitaines est un autre défi important : les banlieues riches peuvent utiliser le zonage et d'autres outils pour exclure les logements abordables, transférer le fardeau aux villes centrales et aux communautés déjà pauvres.

Conclusion

L'urbanisme a toujours contribué à l'inégalité des richesses par le zonage d'exclusion, l'investissement discriminatoire et la négligence des communautés mal desservies. Cependant, les mêmes outils qui ont créé ces disparités peuvent être utilisés. Les stratégies géographiques comme la réforme du zonage, le développement axé sur le transit, les fiducies foncières communautaires et l'investissement équitable offrent des voies concrètes vers des villes plus inclusives. Aucune stratégie ne suffit à elle seule. Une croissance équitable efficace exige une approche globale qui combine la réforme des politiques, l'investissement public, l'engagement communautaire et de fortes protections antidéplacement.