Городское планирование и неравенство в благосостоянии: географические стратегии справедливого роста

Наследие этой политики поддается измерению. Соседи, получившие самые низкие оценки HOLC, продолжают демонстрировать более высокие показатели бедности, более низкие показатели стоимости жилья и меньший доступ к кредитам, чем районы, получившие самые высокие оценки, даже после учета других факторов. Эта настойчивость демонстрирует, как один набор решений по планированию может формировать экономические результаты для поколений.

Механизмы неравенства в современном планировании

Даже после того, как перераспределение было официально объявлено вне закона, многие из его последствий сохраняются благодаря современным механизмам планирования. Зонирование кодов, которые предписывают большие размеры участков или запрещают многоквартирное жилье, эффективно исключают домохозяйства с низким доходом из целых юрисдикций. Транспортное планирование, которое отдает приоритет расширению автомагистралей над доступом к транзиту, изолирует районы с низким доходом от центров занятости. Границы школьных округов, связанные с ценностями собственности, увековечивают неравенство в образовании. Эти механизмы действуют через обычную работу отделов планирования, часто без явного дискриминационного намерения, но они воспроизводят модели неравенства, которые оказались удивительно долговечными.

Одним из самых коварных механизмов является налогово-бюджетное зонирование, при котором муниципалитеты используют правила землепользования для максимизации доходов от налога на имущество путем привлечения высокоценных разработок и исключения использования, которое может потребовать государственных услуг. Это создает цикл, в котором богатые общины захватывают ресурсы и ограничивают доступ, в то время как более бедные общины борются с урезанной налоговой базой и неадекватными услугами.

Роль зонирования в формировании распределения богатства

Зоонирование, пожалуй, самый мощный инструмент, который города должны формировать, кто живет там и при каких условиях. Оно определяет плотность, тип и стоимость жилья, которое можно построить в каждой части города, и эти решения имеют прямое значение для неравенства богатства.

Эксклюзивное зонирование и его последствия

Эксклюзивная практика зонирования, такая как зонирование только для одной семьи, минимальные требования к размеру лота и ограничения на дополнительные жилые единицы, ограничивает предложение доступного жилья во многих общинах. Эта политика увеличивает стоимость жилья, вынуждает домохозяйства с низким доходом в менее желательные районы и ограничивает доступ к районам с высокими возможностями с лучшими школами, рабочими местами и услугами. Институт земельной политики Линкольна изучил, как эти практики зонирования непосредственно способствуют расовому разрыву в богатстве, ограничивая возможности домовладения и повышение стоимости недвижимости в сообществах цвета.

Экономическое воздействие зонирования отчуждения является существенным. Исследование 2021 года показало, что ограничительное зонирование в Соединенных Штатах сокращает национальное предложение жилья на миллионы единиц, повышая цены на жилье и арендную плату и эффективно блокируя домохозяйства с низким и умеренным доходом из наиболее экономически динамичных регионов. Эта пространственная сортировка по доходам усиливает неравенство в богатстве, поскольку домохозяйства в районах с высокими возможностями накапливают капитал, в то время как в ограниченных районах отстают еще больше.

Реформирование зонирования для справедливости

В ответ на растущее осознание этой динамики ряд городов начали реформировать свои коды зонирования, чтобы обеспечить большую плотность и разнообразие типов жилья. Миннеаполис стал первым крупным городом США, который в 2019 году устранил зонирование только одной семьи, что позволило дуплексы и триплексы на всех жилых участках. Орегон последовал за общегосударственным законом, устраняющим зонирование одной семьи в юрисдикциях с населением более 10 000 человек. Эти реформы направлены на увеличение предложения жилья, сокращение затрат и открытие доступа к районам с высокими возможностями. Однако одной только реформы зонирования недостаточно. Без дополнительной политики защиты существующих жителей от перемещения, зонирование может привести к джентрификации, которая вытесняет те самые сообщества, которым оно призвано служить.

Эффективные пакеты реформ сочетают изменения в зонировании с надежной защитой арендаторов, общинными земельными фондами, требованиями к инклюзивному жилью и выделенным финансированием для сохранения доступного жилья. Эта комбинация помогает обеспечить, чтобы новое развитие приносило пользу существующим жителям, а не вытесняло их.

Географические стратегии содействия равенству

Городские планировщики разработали ряд географических стратегий, направленных на противодействие неравным последствиям прошлых и настоящих решений по планированию. Эти подходы направлены на перераспределение ресурсов, расширение доступа к возможностям и создание богатства общин в районах с недостаточным уровнем обслуживания.

Смешанное развитие

Смешанное использование развития сочетает жилые, коммерческие, а иногда и промышленные использования в пределах одного здания или района. Этот подход может уменьшить потребность в длительных поездках, поддержку местных предприятий и создать яркие, пешеходные районы. Для сообществ с низким уровнем дохода развитие смешанного использования может означать лучший доступ к товарам, услугам и возможностям трудоустройства в нескольких минутах ходьбы от дома. При планировании с учетом справедливости, смешанные виды использования могут включать в себя общинные услуги розничной торговли, доступные коммерческие помещения для местных предпринимателей и общественные удобства, такие как парки и общественные центры. Эти элементы помогают обеспечить, чтобы преимущества нового развития перетекали к существующим жителям, а не исключительно к новым, более богатым прибытиям.

Наиболее успешными проектами, основанными на принципах справедливого смешанного использования, являются проекты, которые возникают в результате процессов планирования, осуществляемых на уровне общин, когда жители имеют реальную власть принятия решений в отношении того, что строится и кому оно служит. Такой подход обеспечивает, чтобы коммерческие помещения отвечали потребностям общин, а не просто максимизировали отдачу от застройщиков.

Доступные жилищные инициативы

Доступное жилье является краеугольным камнем справедливого городского планирования. Без стабильного, доступного жилья домохозяйства не могут создавать богатство за счет домовладения или сбережений, и они сталкиваются с постоянным риском перемещения. Эффективные стратегии доступного жилья включают в себя политику включения новых единиц жилья, которая требует процента новых единиц жилья, которые удаляют землю из спекулятивного рынка, а также государственные инвестиции в жилищные ваучеры и субсидируемое строительство. Расположение доступного жилья имеет огромное значение. Строительство доступных единиц в районах с высокими возможностями - тех, у кого хорошие школы, низкая преступность и доступ к рабочим местам - может помочь закрыть пробелы возможностей для детей с низким доходом. И наоборот, концентрация доступного жилья в уже неблагополучных районах может укрепить модели сегрегации и неравенства.

Транспортные сети и доступ

Транспорт является важной связью между людьми и экономическими возможностями. Во многих городах общины с низким уровнем дохода расположены далеко от центров занятости, с ограниченным доступом к надежному транзиту. Это пространственное несоответствие затрудняет жителям поиск и сохранение работы, доступ к здравоохранению и полное участие в жизни города. Инвестирование в транзитную инфраструктуру, которая соединяет недостаточно обслуживаемые районы с центрами занятости, является прямым способом решения этого несоответствия. Автобусный быстрый транзит, легкорельсовый транспорт и улучшенное автобусное сообщение могут сократить время поездок и расширить доступ к работе. Не менее важно обеспечить, чтобы транзитные тарифы были доступными и чтобы обслуживание было частым и надежным, чтобы удовлетворить потребности сменных работников и других с нетрадиционными графиками. Городской институт исследовал , как скоординированная транспортная и жилищная политика может улучшить доступ к возможностям для семей с низким уровнем дохода.

Справедливость в области транспорта также означает рассмотрение всего спектра режимов поездок, на которые полагаются домохозяйства с низким уровнем дохода. Инвестиции в безопасную пешеходную инфраструктуру, велосипедные сети и услуги по транзиту могут расширить доступ для домохозяйств, которые могут не владеть автомобилями или иметь инвалидность, которая ограничивает использование ими транзита по фиксированной дороге.

Земельные трасты Сообщества

Общинные земельные трасты (CLT) являются некоммерческими организациями, которые приобретают и удерживают землю в доверительном управлении в интересах сообщества. Удаляя землю от спекулятивного рынка, CLT могут обеспечить постоянную доступность жилья, общинных садов и других общинных активов. Земельный траст арендует землю домовладельцам или арендаторам, которые платят только за здания на ней, сохраняя расходы на жилье доступными в долгосрочной перспективе. CLTs были особенно эффективны в стабилизации районов, подвергающихся джентрификации. Они позволяют долгосрочным жителям оставаться на месте по мере изменения окружающей территории, сохраняя общественные социальные сети и предотвращая перемещение. Champlain Housing Trust в Берлингтоне, Вермонте и Инициативе соседства Дадли-стрит в Бостоне являются одними из самых известных примеров успешных CLT.

КЛТ также предлагают механизм для создания общественного богатства. Когда домовладельцы КЛТ в конечном итоге продают свои дома, они разделяют часть выгоды с доверием, которое реинвестирует эти средства в дополнительное доступное жилье. Это создает самоподдерживающийся цикл доступности и общинных инвестиций.

Ключевые подходы на практике

В качестве наиболее эффективных средств решения проблемы имущественного неравенства с помощью географических стратегий были разработаны несколько конкретных инструментов и подходов к планированию.

Реформы зонирования

Корректировка законов о зонировании для обеспечения различных типов жилья и предотвращения сегрегации является одним из наиболее прямых способов решения проблемы неравенства посредством планирования. Помимо устранения зонирования только для одной семьи, города изучают коды на основе форм, которые фокусируются на форме здания, а не на использовании, бонусы плотности, которые позволяют дополнительную высоту или плотность в обмен на доступные единицы, и зоны наложения, которые позволяют более высокую плотность вблизи транзитных станций. Законопроект Сената Калифорнии 9, который позволяет дуплексы и разделения лотов в зонах с одной семьей, представляет собой значительное вмешательство на государственном уровне в местное зонирование. Ранние данные свидетельствуют о том, что эти реформы начинают увеличивать предложение жилья, хотя их полное влияние на доступность и справедливость потребует лет для оценки.

Транзитоориентированное развитие

Транзитно-ориентированное развитие (ТОД) концентрирует плотное, смешанное развитие вокруг транзитных станций, позволяя жителям жить, работать и делать покупки, не полагаясь на автомобили. При реализации с учетом целей справедливости TOD может обеспечить доступное жилье в богатых транзитом местах, снизить транспортные расходы для семей с низким доходом и улучшить доступ к рабочим местам и услугам. Однако TOD также может повысить стоимость недвижимости и арендную плату, вытесняя тех самых жителей, которых он стремится обслуживать. Чтобы предотвратить это, города могут сочетать TOD с политикой борьбы с перемещением, такой как стабилизация арендной платы, право арендатора первого отказа и соглашения о льготах для сообщества, которые обеспечивают доступные единицы в новых разработках вблизи транзитных станций.

Справедливые инвестиции

Справедливые инвестиции означают направление государственных ресурсов в общины, которые исторически недофинансировались. Это может включать в себя улучшение инфраструктуры, такое как ремонт улиц, установка тротуаров и развитие парков; инвестиции в общественные объекты, такие как библиотеки, медицинские клиники и общественные центры; и поддержку местных предприятий через кредиты для малого бизнеса, техническую помощь и оживление коммерческих районов. Целенаправленные инвестиции в недостаточно обслуживаемые районы могут помочь закрыть разрыв в возможностях, улучшая качество жизни и экономические перспективы для жителей. Однако такие инвестиции должны быть сопряжены с сильной защитой от перемещения, чтобы гарантировать, что существующие жители извлекают выгоду из улучшений, а не вытесняются ростом расходов.

Тематические исследования: справедливый рост в действии

Портлендская стратегия справедливого развития

Портленд, штат Орегон, является лидером в увязке городского планирования с целями справедливости. В стратегии справедливого развития города, запущенной в 2016 году, используется сочетание реформ зонирования, государственных инвестиций и партнерских отношений с общинами для решения исторических последствий перераспределения и обновления городов. Стратегия нацелена на инвестиции в районы, которые испытали системное сокращение инвестиций, с акцентом на доступное жилье, экономические возможности и наращивание потенциала общин. Подход Портленда признает, что справедливость требует не только изменения политики, но и активного восстановления прошлых вредов. Стратегия включает выделенное финансирование проектов развития, возглавляемых общинами, поддержку предприятий, принадлежащих меньшинствам, и инвестиции в культурные активы, которые отражают идентичность исторически маргинализированных общин.

Одним из ключевых элементов подхода Портленда является Community Investment Framework, которая использует набор показателей капитала для управления распределением ресурсов по районам. Эта структура гарантирует, что инвестиционные решения являются прозрачными, управляемыми данными и подотчетными приоритетам сообщества.

Атланта BeltLine и планирование акций

Проект Atlanta BeltLine - сеть троп, транзита и парков, построенных на бывших железнодорожных коридорах - иллюстрирует как обещание, так и опасность крупномасштабных мероприятий по планированию. BeltLine стимулировал значительные инвестиции и оживление в окружающих районах, но он также привел к увеличению стоимости недвижимости и арендной платы, что привело к перемещению долгосрочных жителей, особенно в исторически черных общинах. В ответ город и партнерство Atlanta BeltLine реализовали несколько мер по обеспечению справедливости, включая целевой фонд доступного жилья, программы развития рабочей силы и стратегии борьбы с перемещением. Эти усилия направлены на то, чтобы существующие жители могли извлечь выгоду из улучшений BeltLine, а не быть оцененными из своих районов.

Опыт BeltLine дает предостерегающий урок: без преднамеренного планирования долевого участия с самого начала крупные инвестиции в инфраструктуру могут усугубить неравенство в богатстве, даже если они генерируют экономический рост. Города, осуществляющие аналогичные проекты, должны внедрять цели долевого участия на каждом этапе планирования и реализации.

Измерение успеха: метрики справедливого роста

Для определения того, действительно ли географические стратегии сокращают неравенство в уровне благосостояния, городам необходимы надежные показатели, выходящие за рамки простых показателей экономического роста. Такие меры, как коэффициент Джини для распределения доходов на уровне районов, коэффициенты домовладения по расе и доходам, доступ к транзиту и рабочим местам и коэффициенты перемещения, могут обеспечить более полную картину того, является ли рост широко распространенным. Несколько городов начали включать в свои процессы планирования системы показателей справедливости, требующие оценки предлагаемых разработок и политики для их вероятного воздействия на различные общины. Эти инструменты помогают обеспечить, чтобы соображения справедливости были интегрированы в рутинные решения по планированию, а не рассматривались как запоздалая мысль.

Для проведения значимых измерений также требуются дезагрегированные данные. Совокупная статистика на уровне городов может маскировать глубокие различия между районами и демографическими группами. Города должны собирать и сообщать данные, разбитые по расе, доходам и географии, чтобы определить, где растет или сокращается неравенство, и эффективно ориентировать мероприятия.

Проблемы и соображения

Обеспечение справедливого роста посредством географических стратегий не лишено трудностей. Сопротивление со стороны существующих домовладельцев, которые опасаются изменений в характере района или ценностях собственности, может сделать реформы зонирования политически трудными. Ограниченные государственные ресурсы ограничивают масштабы инвестиций в доступное жилье и инфраструктуру. А риск джентрификации означает, что благонамеренные инвестиции иногда могут нанести ущерб самим сообществам, которым они стремятся помочь. Эффективное справедливое развитие требует тщательного внимания к процессам вовлечения сообщества. Планировщики должны обеспечить, чтобы исторически маргинализированные сообщества имели реальную власть в формировании решений, которые влияют на их районы, а не просто возможности комментировать уже разработанные планы. Это требует инвестиций в наращивание потенциала сообщества, услуги перевода и доступные форматы встреч.

Еще одна серьезная проблема заключается в фрагментации управления в различных юрисдикциях в пределах столичных регионов. Богатые пригороды могут использовать зонирование и другие инструменты для исключения доступного жилья, перенося бремя на центральные города и и без того бедные общины. Для решения проблемы неравенства в столичных масштабах необходимы региональные подходы к справедливому жилью, распределению налоговой базы и скоординированному планированию землепользования.

Заключение

Городское планирование исторически способствовало неравенству богатства посредством зонирования отчуждения, дискриминационных инвестиций и пренебрежения недостаточно обслуживаемыми сообществами. Однако те же инструменты, которые создали эти различия, могут быть использованы для их устранения. Географические стратегии, такие как реформа зонирования, ориентированное на транзит развитие, общинные земельные тресты и справедливые инвестиции, предлагают конкретные пути к более инклюзивным городам. Эффективный справедливый рост не требует отдельного подхода, который сочетает в себе реформу политики, государственные инвестиции, участие общин и сильную защиту от перемещения. Когда эти элементы работают вместе, города могут начать восстанавливать ущерб от прошлых решений по планированию и строить будущее, где все жители имеют возможность создавать богатство и процветать. Для планировщиков и политиков, приверженных справедливости, послание ясно: география возможностей не фиксирована. Она формируется решениями, которые города принимают каждый день, и эти решения могут быть переделаны для создания более справедливых и процветающих общин для всех.